東北經(jīng)濟第二大城找學生當接盤俠？在校生買房免繳契稅還能拿補貼
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發(fā)布 : 09-09
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沈陽，遼寧省省會，東北人口第二多（第一位為黑龍江省會哈爾濱）、GDP第二大（第一位為計劃單列市大連）的城市，對得起“東北重鎮(zhèn)”四個字的稱號，即便放在全國也是重要的二線城市。不過，東北重鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場不怎么樣。在東北三省常住人口持續(xù)凈流出以及今年以來全國樓市蕭條的雙重不利因素影響下沈陽的房價經(jīng)歷了一波下調(diào)。根據(jù)最新公布的2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示沈陽的一手房價格同比下跌3.6%，二手房價格同比下跌5.9%，跌幅均位居全國前列。為了促進房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展，沈陽于9月3日發(fā)布了《關(guān)于進一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，全文共八大部分，涉及了房地產(chǎn)調(diào)控的方方面面。具體來說除了各地均在實施的“認房不認貸”，降低首套和二套住房首付比例等政策外沈陽的樓市新政有兩個獨樹一幟的部分，一與公積金有關(guān)，二同鼓勵在校生購房有關(guān)，先簡單講講第一點內(nèi)容。《通知》里的第三大點圍繞“提供公積金支持政策”展開，為兩類人提供了額外的公積金貸款優(yōu)惠。第一，屬于高層次人才的購房人可以申請更多的公積金貸款。目前沈陽個人繳存公積金的貸款限額為60萬元，夫妻雙邊繳存為80萬元，A類高層次人才單人最多可申請4倍限額的公積金貸款，也就是單人繳存的最多可申請240萬元、夫妻雙雙繳存最多申請320萬元，基本是實現(xiàn)不需要申請商業(yè)貸款就能買房。第二，多孩家庭可多申請30%的公積金貸款。不是高層次人才也能多貸公積金，已生育二孩或三孩的家庭使用公積金貸款買房時限額放寬到最高限額的1.3倍。單邊繳納公積金的最多申請78萬元的公積金貸款，雙邊繳納最多申請104萬元。公積金貸款的利率遠低于商業(yè)貸款，首套房貸款利率只有3.1%，這可能是普通人能夠申請到的利率最低的長期貸款了，能用公積金貸款的必然要用足。放寬公積金貸款限額起到了降低購房成本的作用，但不是每個沈陽的潛在購房家庭都能享受到的。換言之，釋放的購房潛力還不夠，于是我們看到了沈陽樓市調(diào)控政策里的第二個“王炸”。《通知》原文是這么表述的。對高等學校、中等職業(yè)學校全日制在校生、新畢業(yè)生（畢業(yè)5年內(nèi)），購買新建商品住房給予全額契稅補貼，其中在校學生再給予每平方米200元/平方米購房補貼。畢業(yè)5年以內(nèi)在沈陽買房可以不用繳納契稅，還沒畢業(yè)在沈陽買房不僅可以免除契稅還能享受一平方米補貼200元的優(yōu)惠。假設(shè)一位在校大學生以1.2萬元每平方米的單價買入一套100平方米的新房，總共花了120萬元。按照當下的契稅政策，首套房90平方米以上的契稅稅率為1.5%，120萬元的住房需要繳納1.8萬元的契稅，加上房價一共花了121.8萬元。政策實施后1.8萬元的契稅可以不用繳納了，同時，每平方米獲得200元的補貼，100平方米一共補貼2萬元。這位在校學生一共省了3.8萬元，實際支出118萬元，比普通人買這套房子的花銷少了3.12%。可別小看了這3.8萬元，沈陽2022年居民人均可支配收入為4.55萬元，3.8萬元相當于沈陽老百姓10個月的平均收入。可以預見的是政策實施后一部分想要等孩子工作后再準備婚房的家庭會提前實施購房計劃，對沈陽樓市起到一定的托底作用，提前釋放部分剛性購房需求。與此同時，畢業(yè)前就買了房也能在一定程度上抑制人口外流的局面，尤其是留住大學畢業(yè)生，畢竟很多人在哪里買房就會選擇在哪里找工作、定居在哪里。這應該是沈陽推出針對在校學生買房補貼政策的兩大目的，大家覺得能起到效果嗎？在校學生沒有收入、無法貸款，要買房必然是家長出錢，而且是全款購入。這樣的家庭在沈陽當?shù)貞撍闶怯悬c實力的，他們的孩子有在畢業(yè)后南下闖蕩的底氣，即便混不下去了也能回老家過上相對安逸的生活；而能在其它城市立足的孩子大概率會在當?shù)刭I房，父母準備的全款買房（在沈陽）資金成為了其它城市購房的首付款。后者離開沈陽，也不會在沈陽買房導致人才流失、買房人數(shù)下降。補貼在校生買房政策實施后讓后者提前在沈陽買了房，孩子畢業(yè)后被房“拖住”，愿意留在當?shù)毓ぷ鳎肆糇×说耐瑫r房子也賣出去了，理論上來說政策能夠起到一定的效果。不過，這種方式的本質(zhì)是提前兌現(xiàn)一部分購房需求，類似刷信用卡透支未來收入，所以延續(xù)性不強。此外，鼓勵學生（實際上是背后的家庭）上學期間買房總讓人不太舒服，甚至有一種“接盤俠已盡”的感覺，這種預期不利于沈陽樓市的恢復。實際上提升房產(chǎn)交易量最直接的手段是降價，車的價格能跌，房子的價格為什么就不能跌呢？任何商品均遵循供需原則，價格下去了需求自然就上來了。在《通知》中我們確實看到了與價格有關(guān)的政策，第五大點第（三）小點提到“對機關(guān)、企事業(yè)單位、大專院校、科研院校，組織員工集中團購商品住房的，指導合理確定優(yōu)惠購房價格”。其實用不著指導，讓房價遵循市場規(guī)律就行了，所謂的“指導”恐怕更多體現(xiàn)在限低上，不如不要“指導”。以上純屬個人觀點，歡迎關(guān)注、點贊，您的支持是對原創(chuàng)最好的鼓勵！
